Θεσμικές μεταρρυθμίσεις ως προαπαιτούμενο για την αξιοποίηση της περιουσίας του ελληνικού δημοσίου και των οργανισμών τοπικής αυτοδιοίκησης

Αναδημοσίευση από : http://www.aeihoros.gr/, τχ. 20

Πρόδρομος Βλάμης

Ερευνητής, Κέντρο Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών

Το παρόν άρθρο είναι επικαιροποιημένο μέχρι τον Iούνιο του 2013 και αποτελεί επέκταση της εισήγησης του συγγραφέα στο Επετειακό Συνέδριο για τα 50 χρόνια της Περιφερειακής Επιστήμης με τίτλο «Περιφερειακή Ανάπτυξη και Οικονομική Κρίση: Διεθνής Εμπειρία και Ελλάδα» που συνδιοργανώθηκε από το Ελληνικό Τμήμα της ERSA και το Ινστιτούτο Περιφερειακής Ανάπτυξης του Παντείου Πανεπιστημίου, 6-7 Μαΐου 2011, Αθήνα.

1. ΕΙΣΑΓΩΓΗ

Στόχος της παρούσας εργασίας είναι να κωδικοποιήσει τα κυριότερα θεσμικά προβλήματα που παρουσιάζει η ελληνική αγορά ακινήτων για τους ενδιαφερόμενους ξένους επενδυτές και να αναλύσει τα ιδιαίτερα προβλήματα που δυσχεραίνουν την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας ιδιοκτησίας του Ελληνικού Δημοσίου. Για να ευοδωθεί η προσπάθεια που έχει ξεκινήσει η εταιρεία Ταμείο Αξιοποίησης Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου Α.Ε. (ΤΑΙΠΕΔ ) σχετικά με την αξιοποίηση των δημόσιων ακινήτων, είναι απαραίτητο να σχεδιασθεί και να υλοποιηθεί σε εύλογο χρονικό διάστημα ένα συγκεκριμένο πρόγραμμα θεσμικών μεταρρυθμίσεων, που θα περιλαμβάνει όλες εκείνες τις αναγκαίες αλλαγές του θεσμικού πλαισίου εντός του οποίου δραστηριοποιούνται οι συμμετέχοντες στην ελληνική αγορά ακινήτων.

Η εργασία είναι χωρισμένη σε τέσσερα μέρη. Στο δεύτερο μέρος περιγράφονται και αναλύονται τα σημαντικότερα θεσμικά προβλήματα που παρουσιάζει η ελληνική αγορά ακινήτων για τους ενδιαφερόμενους ξένους επενδυτές: η έλλειψη κατάλληλου και σύγχρονου πολεοδομικού θεσμικού πλαισίου, το δυσμενές, περίπλοκο φορολογικό καθεστώς και η αβεβαιότητα ως προς τη συχνότητα μεταβολής του, η μη ολοκλήρωση του Εθνικού Κτηματολογίου και τέλος, ο μικρός όγκος συναλλαγών.

Πέρα από τα διάφορα θεσμικά και άλλου τύπου προβλήματα και δυσκαμψίες που παρουσιάζει γενικά η ελληνική αγορά ακινήτων, γίνεται επίσης μνεία, στο δεύτερο μέρος της εργασίας, σε κάποια ειδικότερα προβλήματα που υπάρχουν και τα οποία δυσχεραίνουν την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας ιδιοκτησίας του Ελληνικού Δημοσίου: η κατάτμηση της ιδιόκτητης ακίνητης περιουσίας σε μεγάλο αριθμό δημόσιων φορέων, η έλλειψη γνώσης του Ελληνικού Δημοσίου για τον ακριβή αριθμό, μέγεθος και αξία της ακίνητης περιουσίας ιδιοκτησίας του, η καταπάτηση της ακίνητης περιουσίας ιδιοκτησίας του Ελληνικού Δημοσίου κ.ά.

Στο τρίτο μέρος της εργασίας εισάγεται η έννοια της αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας των φορέων δημοσίου συμφέροντος (για παράδειγμα των οργανισμών τοπικής αυτοδιοίκησης, αλλά και του Δημοσίου γενικότερα). Επίσης, γίνεται παρουσίαση και ενδελεχής ανάλυση των δύο περισσότερο γνωστών -στη σχετική βιβλιογραφία- μεθόδων αξιοποίησης της περιουσίας του Δημοσίου και της τοπικής αυτοδιοίκησης, δηλαδή των

Συμπράξεων Δημόσιου και Ιδιωτικού Τομέα και της Μίσθωσης Ακινήτων.

Η εργασία ολοκληρώνεται με την ενότητα των συμπερασμάτων και μια εκτενή αναφορά σε συγκεκριμένες προτάσεις πολιτικής, καθώς και στις θεσμικές πρωτοβουλίες που θα πρέπει να αναληφθούν, προκειμένου να υποστηριχθούν οι επενδύσεις στην Ελληνική κτηματαγορά από ξένους θεσμικούς ή/και εγχώριους επενδυτές.

2. ΚΩΔΙΚΟΠΟΙΗΣΗ ΤΩΝ ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΩΝ ΠΟΥ ΠΑΡΟΥΣΙΑΖΕΙ Η ΕΛΛΗΝΙΚΉ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΕΝΔΙΑΦΕΡΟΜΕΝΟΥΣ ΞΕΝΟΥΣ ΕΠΕΝΔΥΤΈΣ

Προκειμένου να μπορέσει το Ταμείο Αξιοποίησης Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου Α.Ε να προσελκύσει ξένους επενδυτές στην εγχώρια αγορά και να προχωρήσει με επιτυχία στο πρόγραμμα αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας θα πρέπει να αντιμετωπισθούν δραστικά και άμεσα διάφορα θεσμικά και άλλου τύπου προβλήματα και δυσκαμψίες που παρουσιάζει η ελληνική αγορά ακινήτων (Βλάμης και Καλφαμανώλη, 2008). Τα σημαντικότερα προβλήματα είναι τα εξής:

Πολεοδομικός σχεδιασμός στην Ελλάδα σε αλλαγή πλεύσης. Προς μια πολύπλευρη bottom up πορεία;

Αναδημοσίευση από: http://www.citybranding.gr/

ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΣ ΣΕΡΡΑΟΣ,

 Σχολή Αρχιτεκτόνων Μηχανικών, 

Τομέας Πολεοδομίας και Χωροταξίας

 Εθνικό Μετσόβιο Πολυτεχνείο

*Η παρούσα εργασία συντάχθηκε στο πλαίσιο του κοινού ελληνο-γερμανικού ερευνητικού προγράμματος IKYDA 2015 «Νέες μορφές διακυβέρνησης και δημοκρατική νομιμοποίηση πολεοδομικών αποφάσεων. Πολιτικές Αστικού σχεδιασμού στο πλαίσιο πρωτοβουλιών και διαμαρτυριών της κοινωνίας των πολιτών», που χρηματοδοτείται από το ΙΚΥ και το DAAD.

Ο πολεοδομικός σχεδιασμός αποτελεί ένα κομβικής σημασίας εργαλείο στα χέρια των εθνικών και τοπικών κοινωνικών, στην Ελλάδα και διεθνώς, για τη διαχείριση, αφενός μεν συγκρούσεων μεταξύ συμφερόντων και ενδιαφερόντων στη χρήση του χώρου και αφετέρου δε αξιοποίησης και επωφελούς για το κοινωνικό σύνολο ανάπτυξης της ενδογενούς δυναμικής του.

Στην Ελλάδα, από τη δεκαετία του 1980 και μετά έγινε μια συστηματική προσπάθεια για τον εκσυγχρονισμό του συστήματος πολεοδομικού σχεδιασμού, αλλά και γενικότερα για την οικοδόμηση ενός πυραμιδοειδούς δομής μηχανισμού χωρικού σχεδιασμού, ξεκινώντας από τον εθνικό χωροταξικό σχεδιασμό και καταλήγοντας με σταδιακά βήματα δεσμευτικών σχέσεων στον κατώτερου επιπέδου πολεοδομικό σχεδιασμό. Οργανώθηκε έτσι και εφαρμόστηκε για περισσότερο από τέσσερις 10ετίες ένας «εκ των άνω» (top down) χωρικός σχεδιασμός, ο οποίος αν και προφανώς έπαιξε τον ρόλο του στη διαχείριση του χώρου, παρουσίασε όμως κατά κοινή ομολογία και πολλές ανεπάρκειες, με έμφαση κυρίως στην αδυναμία έγκαιρης ολοκλήρωσης των σχεδίων.

Εύκολα μπορεί κανείς να συμπεράνει ότι το υφιστάμενο μοντέλο χωρικού σχεδιασμού στην Ελλάδα θα είχε ανάγκη παρέμβασης, με σκοπό την καλύτερη αποτελεσματικότητά του, αλλά και τη βελτίωση της δυνατότητάς του να αφουγκράζεται τις κάθε φορά υφιστάμενες ανάγκες και να ανταποκρίνεται εύστοχα προς αυτές. Σε συνέχεια αυτής της θέσης, ο χωρικός σχεδιασμός στην Ελλάδα επηρεάστηκε τα τελευταία χρόνια από δύο κυρίως κατευθύνσεις, που και οι δύο εμπεριέχουν, διαφορετικής μεν υφής αλλά ουσιώδη στοιχεία ενός «εκ των κάτω» (bottom up) σχεδιασμού.

Η πρώτη κατεύθυνση αφορά τη μεταρρύθμιση του συστήματος χωρικού σχεδιασμού με βάση τον πρόσφατο νόμο 4269/2014, ο οποίος δίνοντας μια ιδιαίτερη έμφαση στο ζήτημα της ρύθμισης της ανάπτυξης των δραστηριοτήτων στο χώρο, επιχειρεί ουσιαστικά να εξασφαλίσει τη δυνατότητα μιας κατά το δυνατόν «ευέλικτης», πλην όμως αποσπασματικής χωροθέτησης οικονομικών, παραγωγικών και εν γένει επενδυτικών δραστηριοτήτων. Θεσπίζει επομένως κατά κάποιον τρόπο διαδικασίες εκ των κάτω ανάπτυξης του χώρου, με βάση την κάθε φορά και σε κάθε χώρο διαμορφούμενη δυναμική.

Η δεύτερη κατεύθυνση αφορά τις εκτός τυπικού αστικού σχεδιασμού πολιτικές στο πλαίσιο πρωτοβουλιών και διαμαρτυριών της κοινωνίας των πολιτών, που συγκροτούν δράσεις μιας ολοένα και ουσιαστικότερης εκ των κάτω προσέγγισης. Η συγκρότηση σύγχρονων μορφών «διακυβέρνησης» αναφέρεται στην εμφάνιση σύνθετων σχέσεων στη χάραξη και υλοποίηση πολιτικής, όπου εμπλέκονται «νέοι δρώντες» εκτός επίσημων φορέων, αλληλεπιδρούν και συνεργάζονται. Η τάση αυτή είναι ολοφάνερη μέσα από πολλές ευρωπαϊκές περιπτώσεις (π.χ. Στουτγάρδη 21, Αμβούργο Gangeviertel, επανάχρηση παλιού αεροδρομίου Tempelhof / Βερολίνο, διαμαρτυρίες για νέους αυτοκινητοδρόμους / Δανία, λειτουργία αεροδρομίου Zaventem / Βέλγιο, πρωτοβουλίες «δικαίωμα στην πόλη», τοπικά κινήματα καταλήψεων, κλπ), που προσφάτως βρίσκουν το αντίστοιχο τους και στην Ελλάδα / Αθήνα (π.χ. μητροπολιτικό πάρκο Ελληνικού, πεζοδρόμηση Πανεπιστημίου, πάρκο Ναυαρίνου, κλπ).

Η παρούσα εργασία διερευνά αυτές τις αντιθετικές πορείες του σχεδιασμού στην Ελλάδα και επιχειρεί να τις τυπολογήσει, κατανοήσει και αξιολογήσει. Παράλληλα, μέσα από τη στοχευμένη μελέτη της διεθνούς εμπειρίας, η εργασία επιχειρεί να αφουγκραστεί τις τάσεις και δυναμικές που διαμορφώνονται στη διεθνή σκηνή γύρω από το ζήτημα της διαχείρισης του χώρου και να εξετάσει νέα σχήματα διακυβέρνησης προς εξυπηρέτηση των νέων αντιλήψεων.